רכישת דירה להשקעה הפכה בעשור האחרון לתופעה של ממש – אבל האם כדאי לקחת משכנתא לדירה להשקעה?
בין אם אתם פנסיונרים שמחפשים השקעה בטוחה בארץ עם תשואה גבוהה, משקיעים הרפתקניים שמחכים לעשות אקזיט מהיר לשיפוץ ומכירה, או אפילו זוג צעיר שהחליט לחסוך ולהסתפק כעת בדירה זולה להשקעה בפריפריה במקום לקנות את בית חלומותיו.
בעידן של היום, על מנת לשמר את עתידכם ועתיד ילדכם אנו כבר לא מסתפקים בפנסיה העתידית ורואים בנדל"ן להשקעה כנס מניב ומקור הכנסה אמין נוח ואיכותי הנשמר לאורך שנים רבות.
איך מתחילים בתהליך לקיחת משכנתא להשקעה?
שלב הראשון- בניית תוכנית מימון
בדומה לרכישת נכס למגורים, עליכם להבין את מצבכם הפיננסי טרם חיפוש הנכס. במידה וזהו הנכס הראשון אותו אתם קונים המימון המסימלי עליו הינו 75% מסך מחיר הנכס, במידה וזהו הנכס השני שלך אחוז המימון המקסימלי בבנק למשכנתאות הינו 50%, שימו לב שישנם גופי מימון שלא כפופים לבנק ישראל ויתנו לכם עד 60% מימון מהעסקה.
מה קורה במידה ואין לנו את ההון המינימלי הנדרש?
במידה ולא שפר עלינו המזל ולא הצלחנו לחסוך את ההון המינימלי לרכישת הנכס עלינו להשיג את השלמת הכספים להון העצמי ממגוון מקורות כגון:
- עזרה מימונית מההורים
- משכון נכס קיים של בן משפחה מדרגה ראשונה
- הלוואה משלימה מבנק מסחרי
- משיכת כספי קרן ההשתלמות
- הלוואה כנגד כספי הפנסייה
- הלוואת עובדים
- הכנסת שותף לעסקה
- ועוד…
שלב שני- בחירת הנכס
מזל טוב! ישבתם על התוכנית המימונית, נגשתם לראות מגוון דירות ולבסוף בחרתם את האחת שמתאימה בדיוק לאופי העסקה אותה אתם מתכננים לעשות.
לפני חתימת החוזה, עליכם לבדוק מבחינה תכנונית, הנדסית ומשפטית שאין בעיות מיוחדות בדירה- כעת, עליכם לשכור את שירותיו של עו"ד המתמחה במקרקעין על מנת שיבדוק שניתן אכן לקנות את הדירה.
מבין מגוון הבעיות ישנם מספר עיקריות בינהן:
- אין טאבו לנכס
- חריגות בנייה
- בעיות הנדסיות בנכס- סדקים, נזילות ועוד..
- הנכס מעוקל
- ישנם חובות על הנכס
- ישנה הערת אזהרה לטובת צד ג'
- ועוד…
לאחר שכל אלו נבדקו ואושרו ע"י עו"ד ניתן לצאת לדרך ולבקש אישור עקרוני למשכנתא.
שלב שלישי- הכנה ובקשה לאישור עקרוני למשכנתא
כעת החלק החשוב ביותר בקניית הנכס- קבלת האישור העקרוני וחתימות המשכנתא. ללא שלב זה לא יהיה ניתן לקנות כלל את הנכס שכן זהו גורם המימון העיקרי בעסקה.
במידה ופניתם לגורם מקצועי טרם שלושת השלבים הוא יכין אתם לשלב הבקשה עצמה-
הכנה של עו"ש נקי מגורמים מעכבים כגון צ'קים חוזרים, חריגות אשראי, משיכות יתר קיצוניות, הכנת התלושים ובדיקה מקדימה של יכולת ההחזר והתפלגות המשכנתא בהתאם לסוג העסקה אותה אתם עתידיים לעשות
לבנק בתור התחלה עליכם להצטייד במספר דברים:
- ת"ז+ ספח פתוח של הלווים
- עו"ש 3 חודשים אחורה
- נסח טאבו של הנכס
- חוזה רכישה
- שמאות מוקדמת אם קיימת
לאחר הגשת כלל הניירת הרלוונטית, מו"מ בין מגוון בנקים, ניתן יהיה להגיע ולחתום על הבקשה למשכנתא- "שלב החתימות".
שימו לב- מספר כללים חשובים בדירות להשקעה
- המנעו מנכסים בקומות גבוהות ובשכונות מפוקפקות- הבנקים למשכנתאות רוצים לשמור על ביטחון מלא בעסקה, הם נמנעים ככלל לאשר אחוזי מימון גבוהים באזורים אלו, ולעיתים אף לא לאשר כלל מימון לעסקה- בדקו טרם חתימת החוזה את האזור וגשו לבנק לקבלת אישור עקרוני
- תכננו בקפידה את נושא המימון- בין אם העסקה היא עסקת אקזיט או עסקה ארוכת טווח, התאימו את המסלולים והריביות לסוג העסקה, מכיוון שבמידה התמהיל לא תוכנן בקפידה בעת סילוק המשכנתא תצטרכו לשלם אלפי ואפילו עשרות אלפי שקלים עבור "עמלון פרעון מוקדם"
- בדקו את מחירי השכירות באזור והשתדלו להשאר עם רזרבות בהחזר המשכנתא לצורך בלאי סביר ושיפוצים בנכס. בדרך כלל נכסים זולים יצטרכו שיפוצים תכופים, בדקו טוב טוב את מצב הנכס ותיהיו ערוכים להפתעות.
- במידה ואין ברשותכם את ההון העצמי- אל תפחדו מהכנסת שותף לעסקה, השותף יכול לעזור בהחלטות קריטיות, לעזור במימון הנכס ובכך אתם נמצאים בפחות סיכון.
רכישת דירה להשקעה עם שחף משכנתאות
בפגישה הראשונה שלנו תפגשו עם יועץ פיננסי מוסמך, ביחד נבחן מקרוב את ההיסטוריה הפיננסית שלכם ובהתאם לתכנון העתידי שברצונכם לעשות נבנה יחד משכנתא חדשה אופטימלית ובטוחה תוך תכנון מעמיק בהתאם לתוכניות העתידיות שלכם.
בפגישה אנו מתמקדים במספר פרמטרים עיקריים:
1.ניתוח מעמיק של המסלולים הקיימים והשלכותיהם.
2.מבדק פיננסי ייחודי לתכנון כספים מדויק ואפקטיבי
3.בניית תמהיל משכנתא חדש בהתאם לתכנונים הפיננסיים תוך התחשבות ביכולת ההחזר האופטימלית, חיסכון משמעותי בריביות המשכנתא ומניעת קנסות עתידיים.
4.בניית לוח סילוקין עתידי כך שבכל חודש תדעו כמה כסף עליכם לשלם ללא הפתעות בהחזרים החודשיים.
5.בחינת התכנות לפרעונות מוקדמים והכנה מוקדמת של המשכנתא
כעת, לאחר איסוף כלל המסמכים שחף משכנתאות תבצע עבורכם מו"מ נוקשה מול הבנקים השונים תוך שיתוף פעולה מלא שלכם בכל שלב ושלב בתהליך. לאחר ניהול המו"מ נבחר יחד את הבנק האטרקטיבי ביותר ונלווה אתכם בביטחון עד לרגע החתימות בבנק.