מיקום

יגאל אלון 94, מגדל אלון 2 תל אביב

צרו קשר במייל

office@s-loan.co.il

משכנתא לבנייה עצמית

רוצים ייעוץ משכנתא מתאים לכם?

השאירו פרטים!

שחף משכנתאות הינה חברת יעוץ המשכנתאות מהמובילות בישראל החלה פעילותה בשנת 2015 מתוך הבנה שיש לגשר על פערי הידע העצומים שקיימים בין הבנקים לנוטלי המשכנתאות ולחתוך את רווחיות הבנקים בעשרות אחוזים. החברה הוקמה על ידי אנשי מקצוע מהשורה הראשונה המובילים בתחום המשכנתאות בארץ אשר מילאו תפקידי בחברות ייעוץ משכנתאות מהגדולות בתחום. החברה מתמחה בליווי משכנתאות למגזר הפרטי תוך שימת דגש על פתרונות ייחודים ותיכנון פיננסי כולל.

משכנתא לבנייה עצמית

משכנתא לבנייה עצמית

משכנתא לרכישת קרקע ובנייה עצמית – כל מה שצריך לדעת

משכנתא לבנייה עצמית שונה מורכבת ומסובכת יותר מנטילת משכנתא רגילה למגורים וכניסה לבית קיים. בתהליך נטילת המשכנתא הבנק מסתכל על הקרקע כנכס "מסוכן" שכן במידה ונגיע למצב של חדלות פירעון או "פיגורי משכנתא" לבנק יהיה הרבה יותר קשה למכור קרקע נכס שאינו גמור.

מימון הקרקע

בעבר, ככלל היה ניתן לקחת מימון מקסימאלי סך 75% לחסרי דיור שזוהי דירת הראשונה, ו-70% למשפרי דיור- אלו שמתחייבים למכור את הנכס הקיים ולעבור לדירה העתידה להבנות. אך בניגוד למה שהיה קיים בעבר, קיום הבנק מודע וערוך לסיכונים של קניית הקרקע  ונותן ככלל 50%-60% בכדי לשמור לעצמו "רזרבות" מימון בזמן הבנייה.

מימון הבנייה

בניגוד למימון הקרקע, בעת נטילת משכנתא לצורכי הבנייה מחשבים את אחוז המימון משווי הנכס העתידי כך שניתן להגיע במצבים מסויימים למצב של מימון מלא מהבנק.

גם בשלב בקשת הכספים לצורכי הבנייה, הבנק נוטה באופן גורף שלא לתת מימון מקסימלי ונוהג לתת 50%-60% בכדי לשמור לרזרבות למצב בו נתקע ללא יכולת לשלם לקבלן ולהגיע לגמר הבנייה.

הכנות מוקדמת של המסמכים לבנק

בבנייה עצמית ישנם מגוון מסמכים שיש להמציא לבנק למשכנתאות, מכיוון שהבנק רוצה לוודא שהקרקע אכן מיועדת לבניה, יש לכם היתר בניה מאושר על ידי הוועדה המקומית, תוכניות לבנייה וקבלן שאיתו הגעתם להבנות והסכמות.

בין שלל המסמכים ישנם מסמכים בסיסיים שעליכם להכין מבעוד מועד:

  1. ת"ז+ ספח פתוח של הלווים
  2. עובר ושב 3 חודשים אחורה
  3. תלושי שכר 3 חודשים אחורה
  4. נסח טאבו של הקרקע אשר נרכשה
  5. היתר בנייה בתוקף
  6. אישור מהנדס
  7. תוכניות אדריכל
  8. תצהיר דירה יחידה- במידה ואתם חסרי דיור או משדרגים
  9. דו"ח התנהלות משכנתא- אם קיימת

לאחר איסוף המסמכים המרכזיים יהיה ניתן להגיש את הבקשה לצורך קבלת אישור עקרוני

בניית תמהיל פיננסי יחודי בבניה עצמית

בניית תמהיל המשכנתא בבנייה עצמית או מבין המורכבים ביותר בתחום המשכנתאות, הכסף מתקבל בפעימות ואין שליטה על חלק מהריביות במגוון מסלולים, המסלולים נפרעים לפי נהלי בנק ישראל ויש להערך ולעשות תיכנון פיננסי מורכב טרם החתימות מכיוון שניתן לנצל את מגבלות בנק ישראל לטובת לווי המשכנתא ע"י משיכת מסלולים אסטרטגיים בפעימות הראשונות והשארת המסלולים המורכבים לסוף התהליך, כמו כן בחינה בגמר הבנייה למיחזור חלק מהמסלולים.

גרירת משכנתא- האם כדאי או יש להמנע?

רבים המקרים בהם יש לבצע גרירת משכנתא לקרקע העתידה להבנות או בשלב הבנייה עצמו במצב בו משדרגים מבית קיים לבית בבנייה עצמית. יש לבחון אופציה זו בקפידה ולעיתים אף למחזר ורק לאחר מכן לגרור ולהנות מתנאים אטרקטיביים ומוזלים במשכנתא הסופית שלכם.

במצב שכזה יש להיוועץ עם מומחה בתחום המשכנתאות ולהמנע מקנסות גבוהים ותיכנון לקוי של התמהיל.

שלבי קבלת הכספים

קבלת הכספים במשכנתא לבנייה עצמית הינה מורכבת ומסובכת יותר מרכישת דירה סטנדרטית, שכן הכספים מועברים ישירות ללווה ולא למוכר כמו ברכישת דירה רגילה כך שהבנק מרגיש בסיכון גבוה. כלל יסוד בנטילת משכנתא לבנייה הוא שאת שלב היסודות הלווה משלם מהכספים שלו מכיוון שלבנק עדיין אין בטוחה מספקת (במידה והקרקע כבר ממושכנת). לאחר שלב בניית היסודות מגיעים עוד מספר שלבים אך יש מספר שלבים עיקריים לשיחרורי הכספים:

  • גמר היסודות
  • גמר שלד
  • טיח פנים המכונה שלב "רצפה"
  • טיח חוץ
  • גמר בנייה- קבלת טופס 4

לאחר גמר היסודות מגיע השמאי לנכס, מאשר את סוף השלב הבסיסי ושחרור הכספים מתחיל לפי סכום הפעימות עליהם חתמתם בבנק. טרם החתימות יש להתייעץ עם גורם מומחה בתחום ותיכנון תשלומי הפעימות על מנת למנוע מצב של חוסר מזומנים במהלך הבנייה.

בניה עצמית עם צלישר יעוץ פיננסי

בפגישה הראשונה שלנו תפגשו עם יועץ פיננסי מוסמך, ביחד נבחן מקרוב את ההיסטוריה הפיננסית שלכם ובהתאם לתכנון העתידי שברצונכם לעשות נבנה יחד משכנתא חדשה אופטימלית ובטוחה תוך תכנון מעמיק בהתאם לתוכניות העתידיות שלכם.

בפגישה אנו מתמקדים במספר פרמטרים עיקריים:

1.ניתוח מעמיק של המסלולים הקיימים והשלכותיהם.

2.מבדק פיננסי ייחודי לתכנון כספים מדויק ואפקטיבי

3.בניית תמהיל משכנתא חדש בהתאם לתכנונים הפיננסיים תוך התחשבות ביכולת ההחזר האופטימלית, חיסכון משמעותי בריביות המשכנתא ומניעת קנסות עתידיים.

4.בניית לוח סילוקין עתידי כך שבכל חודש תדעו כמה כסף עליכם לשלם ללא הפתעות בהחזרים החודשיים.

5.בחינת התכנות לפרעונות מוקדמים והכנה מוקדמת של המשכנתא

כעת, לאחר איסוף כלל המסמכים צלישר יעוץ פיננסי תבצע עבורכם מו"מ נוקשה מול הבנקים השונים תוך שיתוף פעולה מלא שלכם  בכל שלב ושלב בתהליך. לאחר ניהול המו"מ נבחר יחד את הבנק האטרקטיבי ביותר ונלווה אתכם בביטחון עד לרגע החתימות בבנק.

 

שחף צלישר-משכנתאות
צלישר ייעוץ פיננסי - החיסכון שלך, ההצלחה שלנו

רוצים לדבר עם נציג?

השאירו פרטים: