5 הטעויות הנפוצות במיחזור משכנתא
מיחזור הלוואת משכנתא הינו תהליך בו מוחקים את הלוואת המשכנתא הישנה לטובת הלוואת משכנתא חדשה עם תנאים משופרים. המשכנתא הינה דבר דינמי, ויש לנהל אותה בקפידה ובהתאם לשינויים בתא המשפחתי ושינויים בהכנסות ובהוצאות במהלך השנים
במאמר זה אסקור את 5 הטעויות הנפוצות בשלב מחזור המשכנתא וכיצד להימנע מהן
- מחזור פנימי בבנק
- אי ניצול ירידה באחוזי מימון
- ייעוץ שינויים בתמהיל על ידי הבנקאי בסניף
- החזרי EMI
- מחזור מלא של המשכנתא בתוספת
טעות מס' 1- מחזור פנימי בתוך הבנק שלכם
לעיתים, מטעמי נוחות אנו בוחרים לבצע מחזור משכנתא בתוך הבנק שלנו. על מנת להקל עלינו, מספר בנקים אף נותנים אפשרות לתהליך של מיחזור טלפוני על מנת ליעל את התהליך. מחזור פנים בנקאי הוא מחזור הרבה פחות אפקטיבי שכן לא ניהלנו שום מו"מ מול שום בנק, אותו הבנק יודע שאנחנו בידיים שלו ולכן לא יציע ריביות אטרקטיביות במיוחד אלה רק נמוכות במקצת ממה שקיבלתם בעת לקיחת המשכנתא.על מנת לקבל תוצאה אפקטיבית יש לפנות למספר בנקים ולהשוות את כלל ההצעות. על אף שההצעות לא תמיד יהיו זהות יש לשכלל את העלות הסופית ולבחור בבנק שהציע את ההצעה האטרקטיבית ביותר.
טעות מס' 2- אי ניצול עליית ערך נכס
במקרים רבים בהם לקחנו אחוזי מימון גבוהים (75% ומעלה) ועברו מספר שנים נוצר מצב בו ערך הנכס עלה משמעותית ואילו המשכנתא קטנה במקצת. במצב כזה אנו זכאים מטעם הבנק להטבות בריביות המשכנתא מסיבה פשוטה שירדנו באחוזי המימון בקטגוריות הבנק לדוגמא מ75% ל60% ועל כן מגיע לנו ריביות זולות יותר מכיוון שכעת הבנק פחות בסיכון בעת מימוש הנכס. בעת מיחזור משכנתא יש לציין פרטים אלו בפניי הבנקאי על מנת שיוזיל את ריביות המשכנתא.
טעות מס' 3- שינויי בתמהיל בהמלצת הבנקאי
לעיתים, ניתן לזהות מקרים בהם הבנקאי המליץ לשנות את מסלולי ההלוואה לאטרקטיביים ביותר, אך בפועל הוא שהבנקאי הציג מסלול בעל ריבית נמוכה אך עם השלכות קריטיות על ההחזר הסופי- דבר שאינו מציג ואינו יכול להציג בפניכם. על מנת להמנע ממצב שכזה, עליכם ללמוד את מגוון המסלולים המשמעויות של כל אחד ואחד מהם ולבוא מוכנים להמלצות הבנקאי.
טעות מס' 4- החזרי EMI
ביטוח משכנתא על ידי חברה חיצונית מקבוצת הראל פיננסים הקרוי בשם EMI. המוצר היה נפוץ עד לשנת 2012 ובעצם נילקח במטרה לקבל מימון בנקאי מעל 75% לכן לווים שלא היה ברשותם ההון העצמי המספיק לרכישת דירה נעזרו בביטוח EMI ולמשכנתא שלהם התווספה פרמיה של 4% לטובת חברת הראל. כיום, ניתן לקבל את הפרשי הפרמייה הנותרת מכיוון שאחוז המימון ירד ביחס לשווי הנכס ולביטוח המשכנתא בחלק של מעל 75% אין כלל תוקף. סכומי ההחזרים נעים בין אלפים לעשרות אלפי שקלים תלוי בסכום הנלקח בעת השימוש בביטוח.
טעות מס' 5- מחזור משכנתא מלא בעת לקיחת תוספת
טעות נפוצה בקרב נוטלי המשכנתאות בישראל הינה "איפוס מחדש" של המשכנתא. כאשר הם מבקשים תוספת למשכנתא לצורך שיפוץ, כל מטרה או עזרה לילד הבנקאי מציע למחזר את כלל המשכנתא למשכנתא חדשה ואטרקטיבית יותר. בעיקר בשל שינויים בהגבלות בנק ישראל בשנים האחרונות, ניתן לראות מגוון משכנתאות טובות בריביות זולות, כאשר הבנקאי רואה זאת הוא מנצל את ההזדמנות למחזר את המשכנתא שכן היא אינה אטרקטיבית כלל לבנק. במקרה כזה, אנא בדקו בקפידה את הצעת הבנקאי על מנת למנוע הפסד כספי רב.
