מיקום

יגאל אלון 94, מגדל אלון 2 תל אביב

צרו קשר במייל

office@s-loan.co.il

משכנתא לדירה להשקעה / למשקיעים

רוצים ייעוץ משכנתא מתאים לכם?

השאירו פרטים!

שחף משכנתאות הינה חברת יעוץ המשכנתאות מהמובילות בישראל החלה פעילותה בשנת 2015 מתוך הבנה שיש לגשר על פערי הידע העצומים שקיימים בין הבנקים לנוטלי המשכנתאות ולחתוך את רווחיות הבנקים בעשרות אחוזים. החברה הוקמה על ידי אנשי מקצוע מהשורה הראשונה המובילים בתחום המשכנתאות בארץ אשר מילאו תפקידי בחברות ייעוץ משכנתאות מהגדולות בתחום. החברה מתמחה בליווי משכנתאות למגזר הפרטי תוך שימת דגש על פתרונות ייחודים ותיכנון פיננסי כולל.

בניין ישן להשקעה משנות ה-80 בישראל

משכנתא לדירה להשקעה / למשקיעים

משכנתא למשקיעים היא משכנתא שנועדה למשקיעי נדל"ן מנוסים, בעיקר בעסקאות "קניה, שיפוץ ומכירה", בעסקאות של לתמ"א 38 ומכירה בקבלת מפתח – בדרך כלל תוך 3 שנים ובעסקאות טווח בינוני עד 7 שנים בעלי צפי להתחדשות עירונית בשכונה. 

בעסקאות הללו המשקיעים יחפשו לייצר משכנתא עם תזרים כמה שיותר חיובי מהנכס – משמע החזר משכנתא שנמוך משכ"ד שהם מצפים לקבל. עסקאות אלו גם מתאפיינות במימון מקסימלי לנכס – 70% עד 75% מימון.


מה זה משכנתא להשקעה

משכנתא להשקעה היא משכנתא כמו משכנתא רגילה של זוג שרוכש דירה למגורים, רק שבעסקאות של השקעה אנחנו בדרך כלל נתקל במקרים מורכבים יותר מבחינה רישומית, מבחינת רישוי ומבחינת המוכרים. עסקאות בעלי אופי השקעה יהיו ברוב המקרים בבניינים ישנים, לעיתים בניינים שלא קיבלו היתר בניה, בעלי אופי התחדשות עירוני בין אם תמ"א 38 ובין אם פינוי בינוי. הרוכש יבחן את העסקה דרך עיניים של משקיע ולא בראייה של רכישה לצורך מגורים. מה שיעניין אותו רוכש הוא כמה יוכל להרוויח על אותה דירה ולא כמה יפה היא או כמה האיזור בו היא נמצאת איכותי עם בתי ספר טובים וקרוב למרכזי בילוי. 

מי יכול לקבל משכנתא להשקעה

טכנית, הבחינה של הבנק בדירה להשקעה ובדירה רגילה הם בדיקות זהות.
הבדיקה הראשונים היא היכולת של הלווים לעמוד בסכום המשכנתא. הבדיקה נעשת ע"י בדיקת יכולת החזר החודשי, בודקים כמה ההכנסה נטו ומכפילים ב40% – ומחסרים התחייבויות מעל 18 חודשים וזהו ההחזר החודשי המקסימלי שלכם.
לדוגמא הכנסה של 15,000 נטו
הלוואה של 100,000 ₪ עם החזר של 2,000 ₪ בחודש למשך 5 שנים
הכנסה פנויה למשכנתא תיהיה 13,000 ₪
והחזר משכנתא מקסימלי של 5,200 ₪
כלל האצבע למשכנתא הוא 500 ₪ על כל 100,000 שקלים מה שמעמיד אותה על משכנתא משוערת של 1,050,000 ₪.

לאחר הבדיקה האשראית מבצעים בדיקה לנכס – שולחים שמאי שיעריך את השווי.
לאחר מכן הבנק מאפשר קבלת משכנתא של עד 75% (בדירה יחידה) משווי השמאי או המחיר בחוזה הנמוך מבינהם. 

 

מהו התהליך של קבלת משכנתא להשקעה

התהליך במשכנתא להשקעה בניגוד לרכישת דירה למגורים צריך להיות קפדני יותר, בעיקר בפן של בדיקת הנכס ובדיקת המוכרים.
ברכישה למגורים ברוב המקרים אנחנו נרכוש את הדירה מקבלן באמצעות שוברים או שנקנה דירה באזורי ביקוש בד"כ מזוג אחר שהתגורר בדירה.
בעסקאות של משקיעים המצב מעט שונה ויהיה עלינו לשים לב לדברים מהותיים שכן במידה ומתגלה בעיה באחד מאלו העסקה יכולה לפול ולא תקבלו משכנתא מהבנק.

1) בדיקה ראשונה- בדיקה אשראית BDI וקבלת אישור עקרוני למשכנתא
בשלב הראשון כפי שתואר קודם, יהיה עלינו לבדוק האם אנחנו עומדים ביחס החזר של הבנק, הבנק יבדקו את ההכנסה הפנויה שלנו, יכפיל ב40% ויבחן האם ההכנסה הזו מספקת לצורך קבלת משכנתא מהבנק
2) בדיקה של הנכס- לאחר קבלת האישור האשראי אנחנו עוברים לאישור עבור הנכס. בעת קבלת המשכנתא נוכל לבחור ביצוע שמאות מוקדמת או שמאות לאחר חוזה. ההבדל בין 2 השמאויות הוא "הביטוח" שאנחנו מקבלים בשמאות מוקדמת כאשר יש בעיה בנכס. ברגע שישנה בעיה בנכס וביצענו שמאות מוקדמת נוכל לעלות על הבעיה עוד לפני שחתמנו חוזה. במידה וחתמנו חוזה וביצענו שמאות של אחרי חוזה והתגלתה בעיה מהותית בנכס שלא מאפשרת קבלת משכנתא כמו – בנייה לא חוקית, סיפוח רכוש משותף לדירה (בעיקר בדירות גן), ובעיית זיהוי של התשריטים אל מול מה שקורה בפועל נוכל למצוא עצמו מפרים חוזה ומפסדים כמה מאות אלפי שקלים
3) בדיקה משפטית – בבדיקה זו הבנק בוחן האם יש בעיה רישומית כלשהי בנכס, האם הנכס רשום בטאבו? מושע? חברת גוש חלקה? מנהל? יש המון סוגים של רישומים בישראל ולעיתים אנחנו נתקל בדירות שלא ניתן להעביר את הזכויות שלהן הלאה או שהדירה נמכרת עם זכויות חלשות – לדוגמא חברה משכנת (קבלן) שבנה את הבניין לפני כמה עשרתו שנים ופשט רגל. במקומו מונה עו"ד שיטפל ברישומים. זכויות מסוג זה הן זכויות נפוצות במקרעין אך לצורך קבלת משכנתאות הן לעיתים חלשות מידי.
4) בדיקת המוכרים – תתפלאו אך הבנק בודקים גם את המוכרים שלנו. הבדיקה מתחלקת ל-2:
א) האם המוכר גר בישראל ויש לו חשבון בנק בישראל? הבנק מעביר את המשכנתא רק לחשבון של מוכר הדירה ורק לחשבון שנמצא בישראל. אם למוכר אין חשבון כזה הוא יאלץ להגיע לישראל או לחילופין יהיה על עורך הדין שלו לפתוח חשבון מיוחד לצורך העסקה, ועו"ד ממש לא אוהבים להתעסק בדברים מהסוג הזה.
ב) האם המוכר חתם על החוזה או שהוא נחתם באמצעות מיופה כוח? האם המוכר היה בזמן החתימה בארץ או שהוא בכלל שוהה בחו"ל? המון מעסקאות המשקיעים הן דירות ירושה שהרבה מהיורשים לא גרים בארץ וצריך להיזהר מעניין זה שכן הבנק מפחד מזיופים והבנק מעוניין שיחתמו על הסכם הרכישה לפי היפוי הכח שלו בלבד ועל כן יש להערך לכך מבעוד מועד ולא אחרי שהחוזה נחתם.  

איפה כדאי לקחת משכנתא להשקעה

משכנתא למשקיעים ניתן לקחת בכל בנק אך ישנם בנקים שיותר מקלים בעניין של הכנסות ובעיות בנכסים כך שבהתאם לעסקה שלכם בין אם יש לה בעיות ובאין אם אין, יש להתאים לבנק ספציפי
זה שמצד אחד יקל ומצד שני יתן תנאים מעולים במשכנתא עצמה. 


מה הם המסלולים המומלצים

מסלולי המשכנתא נקבעים בהתאם למורכבות העסקה, יש מסלולים שיותר מתאימים לאנשים שרוצים משכנתאות לטווח ארוך ללא הפתעות – בדרך כלל יהיו אלו מסלולים קבועים לא צמודים למדד ומצד שני יהיו משקיעים שעושים עסקה קצרת מועד פחות מעניין אותם כמה המשכנתא תעלה להם בטווח של 30 שנים קדימה אלה יעדיפו תזרים חיובי מהעסקה בשילוב הגנה מפני קנסות. אותם אנשים כניראה שיבחרו במסלולים צמודים למדד או מסלולים משתנים לתקופות קצרות כמו פריים או משתנה כל שנתיים וחצי צמודה. 

 

האם כל נכס מתאים להשקעה


כאשר משקיעים מחפשים עסקה טובה, חלקם יחפשו תשואה גבוהה שאפשר לקבל בעיקר בפריפריה, דירות מחולקות והשכרה יומית (AIRBNB)
ומצד שני יהיו משקיעים שיחפשו את ה"סיבוב" שאפשר לעשות בעסקה. אלו היו משקיעים שיחפשו או דירות מתחת למחיר שוק או דירות עם יכולת השבחה עתידית בין אם משיפוץ או המתנה לפרויקט של תמ"א 38 או פינוי בינוי. יהיו גם משקיעים שיתמקדו ברכישה מקבלן באזורי ביקוש עם צפי עליית מחיר, כיום אפשר לקבל הסדרים עם הבנקים של 20\80 בו שמים 20% הון עצמי כרגע ו80% רק באכלוס מה שמאפשר למשקיעים להיות זמינים להשקעות נוספות ללא פגיעה ביכולת ההחזר שלהם. 

 

האם כדאי לקחת משכנתא לדירה להשקעה

ברגע שאנחנו לוקחים משכנתא שהיא מותאמת ספציפית לעסקה שלנו בין אם השקעה ובין אם מגורים, אנחנו בעצם מייצרים מצב בו נשלם הרבה פחות כסף לבנקים בחלוף השנים ובמקביל נוכל להתאים את ההחזרים ליכולת ההכנסה שלנו. ככל שההבנה איזו עסקה אנחנו עושים תיהיה ברורה יותר ככה יהיה אפשר להתאים את צורת המימון לעסקה עצמה ובסופו של דבר לכם. 

מה הם התנאים

התנאים במשכנתא למשקיעים משתנים בהתאם למורכבות העסקה, טיב הלווה ובעיקר תקופת הזמן וסביבת הריבית בה לוקחים את המשכנתא.
בעבר היינו בסביבת ריבית אפסית ולכן הריביות היו זולות מאוד, כיום אנחנו בסביבת ריבית ממוצעת של 4.5-5.5% שנתיים.


שאלות תשובות  

ש: יש לי הון עצמי של 400,000 ₪ איזו דירה אני יכול לקנות ואיפה?
ת: טכנית, במידה ומדובר על דירה יחידה שלך וההכנסה מספקת תוכל לרכוש דירה עד 1,600,000 ₪. יש לשים לב שיש עוד עלויות נלוות בעסקה כמו מתווך, עו"ד, שמאי ויועץ משכנתאות עלויות אלו
לא נכללות במחיר העסקה עצמה אלה כעלויות נוספות שמשולמות מההון העצמי שלך

ש: מצאתי דירה טובה בבת ים אבל היא מוגדרת כ"מבנה מסוכן", האם אקבל משכנתא?
ת: בעבר היה ניתן לקבל משכנתא של 75% מימון על עסקאות מהסוג הזה בריביות מעט גבוהות יותר ממה שהשוק הציע. כיום מאז הקריסה של המבנה בחולון הבנקים זהירים יותר ומאפשרים קבלת משכנתא של עד 90% משווי הקרקע שזה מעמיד אותנו במימון של 50%-60% מימון מערך הנכס בדרך כלל. במידה ויש תמ"א שחלה בפרויקט או הסכם חתום עם יזם יהיו בנקים ספציפים שיוכלו לבחון מתן משכנתא גבוהה יותר במידה ויחליטו שהעסקה מקובלת על ידם

ש: האם כדי לי לקנות משכנתא למגורים או להשקעה?
ת: ההסבר המתומצת יהיה שתמיד עדיף לקנות איפה שאפשר ולגור איפה שרוצים. החוק בנדל"ן הוא המימון, תמיד נרצה להיות במימון כמה שיותר גבוה מה שיכול לגרום לנו להרוויח יותר כסף בכל עסקה. ברגע שאנחנו קונים כסף של הבנק אנחנו יכולים לעבוד עם סכומים גבוהים יותר ולעשות עסקאות גדולות יותר או כמה עסקאות נפרדות. ברגע שאנחנו גרים בדירה שקנינו אחרי כמה שנים היחס בין המשכנתא לשווי הבית קטן ובכך אנחנו לא מנצלים את הפוטנציאל של ההון העצמי שיש לנו כלוא בקירות ולא מייצרים השקעות שיניבו יותר כסף

ש: אם יש לי דירה בבעלותי אני יכול להוציא ממנה כסף ולקנות דירה נוספת?
ת: החוק היבש לא מאפשר זאת דרך הבנקים, לנו בצלישר ייעוץ פיננסי יש את הקשרים והיכולת כן לאשר את המשכנתא מהסוג הזה בבנק למשכנתאות ולא בחברות חוץ בנקאיות 

שחף צלישר-משכנתאות
צלישר ייעוץ פיננסי - החיסכון שלך, ההצלחה שלנו

רוצים לדבר עם נציג?

השאירו פרטים: