5 הטעויות הנפוצות בלקיחת משכנתא ראשונה
במאמר זה נבחן את 5 הטעויות הנפוצות ברכישת דירה ראשונה ואיך להימנע מהן.
טעות מס' 1- הגיעו מוכנים לבנק
כאשר אנו מגיעים בלי שעשינו "שיעורי בית" הבנקאי מבין זאת מיד, הוא שואל מגוון שאלות לבחון את ידיעותינו בתחום המשכנתאות ולפי כך מתאים לנו מסלולים ריביות ותנאים למשכנתא.
- קראו באינטרנט על סוגי מסלולים וריביות
- דעו מה מגיע לכם לפי חוקי בנק ישראל
- בדקו האם ההון העצמי מספיק לרכישת הדירה
- בדקו האם תעמדו בהחזר החודשי של המשכנתא שאתם עתידים לבקש
- בדקו האם תצטרכו ערבים תומכים
- במידה ודיברתי סינית- קבעו פגישה עם יועץ משכנתאות מומחה להבנה ראשונית בסיסית
- התלבשו בהתאם לקוד הלבוש בבנק
טעות מס' 2- מתייעצים עם האנשים הלא נכונים
רבים מאתנו כאשר מעוניינים להבין בתחום מסוים מתייעצים עם אנשים העוסקים בתחום, אך כאשר התחום המדובר הוא משכנתא, אנו נוטים לחשוב שקרוב המשפחה, עורך הדין או אפילו רואה החשבון שלנו ידע לתת ת התשובות הנכונות. כל אלו, יכולים להוביל אותנו במקרה הטוב להפסד כספי ניכר, ובמקרה הגרוע יותר לאי עמידה בתשלומים וקריסה כלכלית.
- אל תתייעצו עם חברים ובני משפחה
- אל תתייעצו עם "אנשים בתחום"- רואי חשבון, עורכי דין וכו'
- בדקו האם החומר אותו אתם קוראים באינטרנט הוא עדכני ומהימן
- קבעו פגישה עם בנקאי ולמדו את "השאלות המכשילות"-הבנקאי בוחן את ידיעותיכם בתחום
- קבעו פגישה לא מחייבת עם יועץ משכנתאות להכוונה כללית
טעות מס' 3- חתימה על חוזה טרם אישור עקרוני
במקרים רבים, גורמים חיצוניים כגון מתווכים, עורכי דין ומשפחה גורמים לנו- הקונים לעשות צעדים פזיזים ולרכוש דירה מתוך לחצים והתרגשות עוד טרם בדיקת אפשרויות המימון העומדות לרשותנו. במקרים רבים, לא מצליחים לעמוד באחוז המימון (בעיקר אם מדובר על 75% מימון) ובכך צריכים
"לכסות" על הטעויות ולגייס כספים ממגוון מקורות כגון הלוואות קצרות טווח, גיוס תמיכה מבני משפחה, משיכת קרנות השתלמות ועוד.
על מנת למנוע מקרים אלו, יש לגשת למספר בנקים למשכנתאות עם נסח הטאבו של הנכס הרלוונטי ולבדוק את אפשרויות המימון שלכם לאותו הנכס.
- אל תפעלו מתוך לחץ
- אל תסתכנו בהפרת חוזה
- במידה ותשלום המשכנתא רחוק- הימנעו משינויים בתזרים
- עסקאות באזורים מורכבים ומסוכנים- לעיתים לא מאשרים
טעות מס' 4- אי הכנה מוקדמת של המסמכים
במקרים רבים, ניתן לזהות דפוס של בנקים לא לאשר בקשה מסוימת למשכנתא, לעיתים הסיבות נובעות מנכס מסוכן או עסקה מורכבת מידי, ולעיתים רבות מאי הכנה מוקדמת של המסמכים באופן מושלם להגשה בבנק.
בתור התחלה, יש להכין מספר מסמכים בצורה מושלמת:
- תעודות זהות+ ספח פתוח- במידה ויש חשבונות נסתרים זה הזמן להגיד מכיוון שהבנק יגלה דרך תעודת הזהות
- עו"ש- נקי מצ'קים חוזרים, נקי מחריגות, כניסה נקייה של משכורות תואמות 3 חודשים אחרונים – זה לא הזמן להחליף בנק בעו"ש!
- 3 תלושים אחרונים ממקום העבודה- במידה ובדיוק החלפתם מקום עבודה חובה להגיע עם תלוש ממקום קודם
- עצמאיים: שומת מס שנה אחורה, דו"ח רו"ח של כל בנק ספציפי. מומלץ על עסק בעל וותק של שנתיים+ רצף הכנסה קודם.
*במידה וחושבים על משכנתא גבוהה יותר מתקנות הבנק- ניתן לבקש מהבוס העלאה זמנית לטובת המשכנתא*
*הלוואות עד שנה וחצי לא נספרות במשכורת הפנויה*
*לשמור על חשבון נקי מחריגות- מאוד מאוד חשוב
טעות מס' 5- בחירת סניף לא מתאים לאופי העסקה
לעיתים רבות אנו נתקלים במקרים בהם הבקשה הוגשה בבנק מסויים אך הריביות באופן דראסטי גבוהות והבנקאי לא מוכן "להתאמץ" עבור הבקשה. מקרה שכזה נובע מאי התאמה של הסכום לבנק, ברגע שאנו פונים לבנק גדול המתעסק בהיקף רחב של תיקים הוא ימנע מלטפל בתיק בו הבקשה היא נמוכה מבקשות סטנדרטיות שקיימות באזור.
- במקרים רבים בהם הדירה הנרכשת היא דירה להשקעה ואותו לקוח מתגורר במרכז הארץ, הוא יחליט להגיש את הבקשה במרכז הארץ- טעות זו יכולה להיות טעות גורלית בתמחור הלקוח.
- הבנקאי לא מכיר את הנכס והשכונה
- לעיתים הסכום נמוך לו מידי ויעדיף לא להכנס לעסקה ובכך "לשרוף" אתכם באותו בנק
- הבנקאי מסתמך על בנקאי מסניף הקרוב לנכס לשם הערכה