משכנתא לרכישת דירה למגורים
כל מה שרציתם לדעת על רכישת דירה למגורים
רכישת בית חלומותיכם הינה העסקה הגדולה והמשמעותית ביותר שתעשו בחייכם. בעסקה זו אנו משקיעים את מירב מאמצינו הכספיים והנפשיים ולעיתים נעזרים במשפחה הקרובה על מנת להשלים את ההון העצמי ברכישת הנכס.
כיום, במצב הנדל"ן בישראל אין מנוס מנטילת משכנתא לצורך קניית נכס המגורים הראשון שלכם. בדיקה יסודית טרם חתימה על הסכם המשכנתא והתאמתה למצבכם כיום ובעתיד יכולה לחסוך לכם הרבה מאוד כסף, זמן ואנרגיה.
צעד ראשון- בודקים את יכולות המימון שלנו
טרם יציאה לשטח ובחירה בין היצע הדירות הרווי שנע בין פרויקטים חדשים, דירות יד שנייה ואף קבוצות רכישה מאורגנות- עלינו לבחון את הסכום המקסימלי שאנו יכולים לגייס מהבנק למשכנתאות. ככלל, בנק ישראל קבע שהתקרה המקסימלית למימון בנקאי למחוסרי דיור הינה 75% מסך עלות הנכס.
במידה ואתם משדרגים מנכס קיים אחוז המימון המקסימאלי הינו 70%. הסכום אינו כולל תשלומים חיצוניים כגון דמי תיווך, שמאות בנקאיתמוקדמת, תשלומי עו"ד ועוד רבים… כמו כן, הבנקים מאשרים שיכולת ההחזר המקסימלית של זוג יהיה עד 35% מסך ההכנסות נטו שלכם או 40% במידה ויש הלוואות עו"ש בחשבון.
מה קורה במידה ואין לנו את ההון המינימלי הנדרש?
במידה ולא שפר עלינו מזלנו והצלחנו לחסוך את ההון המינימלי לרכישת הנכס עלינו להשיג את השלמת הכספים להון העצמי ממגוון מקורות כגון:
- עזרה מימונית מההורים
- משכון נכס קיים של בן משפחה מדרגה ראשונה
- הלוואה משלימה מבנק מסחרי
- משיכת כספי קרן ההשתלמות
- הלוואה כנגד כספי הפנסייה
- הלוואת עובדים
- רכישת דירה זולה יותר והשכרתה
- ועוד…
צעד שני- מציאת נכס החלומות
מזל טוב! ישבתם על התוכנית המימונית, נגשתם לראות מגוון דירות ולבסוף בחרתם את האחת שמתאימה בדיוק בשבילכם.
לפני חתימת החוזה, עליכם לבדוק מבחינה תכנונית, הנדסית ומשפטית שאין בעיות מיוחדות בדירה- כעת, עליכם לשכור את שירותיו של עו"ד המתמחה במקרקעין על מנת שיבדוק שניתן אכן לקנות את הדירה.
מבין מגוון הבעיות ישנם מספר עיקריות בינהן:
- אין טאבו לנכס
- חריגות בנייה
- בעיות הנדסיות בנכס- סדקים, נזילות ועוד..
- הנכס מעוקל
- ישנם חובות על הנכס
- ישנה הערת אזהרה לטובת צד ג'
- ועוד…
לאחר שכל אלו נבדקו ואושרו ע"י עו"ד ניתן לצאת לדרך ולבקש אישור עקרוני למשכנתא.
צעד שלישי- הכנה ובקשה לאישור עקרוני למשכנתא
כעת החלק החשוב ביותר בקניית הנכס- קבלת האישור העקרוני וחתימות המשכנתא. ללא שלב זה לא יהיה ניתן לקנות כלל את הנכס שכן זהו גורם המימון העיקרי בעסקה.
במידה ופניתם לגורם מקצועי טרם שלושת השלבים הוא יכין אתם לשלב הבקשה עצמה-
הכנה של עו"ש נקי מגורמים מעכבים כגון צ'קים חוזרים, חריגות אשראי, משיכות יתר קיצוניות, הכנת התלושים ובדיקה מקדימה של יכולת ההחזר והתפלגות המשכנתא בהתאם לשינויים העתידיים בתא המשפחתי.
לבנק בתור התחלה עליכם להצטייד במספר דברים:
- ת"ז+ ספח פתוח של הלווים
- עו"ש 3 חודשים אחורה
- נסח טאבו של הנכס
- חוזה רכישה
- שמאות מוקדמת אם קיימת
לאחר הגשת כלל הניירת הרלוונטית, מו"מ בין מגוון בנקים, ניתן יהיה להגיע ולחתום על הבקשה למשכנתא- "שלב החתימות".
צעד רביעי- האם לגרור משכנתא קיימת או לסלק ולקחת חדשה?
לפני שמתחילים לתכנן משכנתא חדשה, רצוי להבין מה עושים עם הקיימת, במקרה ויש כזאת. אם בכוונתכם למכור את הדירה הקיימת, ועל הדירה יש משכנתא, תצטרכו להסיר את המשכנתא בעת המכירה. קיימות מספר אפשרויות לעשות זאת, המושפעות מהסכום אותו נותר לכם לשלם, מתנאי המשכנתא (מסלולים, ריביות וגובה החזר) ומגובה עמלות הפירעון המוקדם שתצטרכו לשלם.
במקרים לרבים, הריביות, המסלולים וההחזר החודשי היו שונים ולא תואמים את המצב הפיננסים שלכם כיום. לכן, כאשר אנו משדרגים לדירה חדשה עלינו לבחון בדקדקנות יתר האם כדאי או לא כדאי לגרור את המשכנתא הישנה שלנו (או חלק ממנה) לטובת הנכס החדש.
מספר טיפים לבדיקת כדאיות גרירה:
- בחנו בדקדקנות לא רק את הריביות אלא גם את המסלולים אליהם הם צמודים
- במידה ויש מסלול צמוד מדד- בדקו את מדד הבסיס אליו היה משויך בזמן נטילת ההלוואה
- יכולת המיקוח בגרירה יורדת- שכן שממנו גוררים חייב להיות הבנק ממנו לוקחים את המשכנתא החדשה- השוו גרירה אל מול הצעה חדשה !
- בדקו האם שווה לשלם את עמלת הפרעון המוקדם או שווה לגרור גם משכנתא יקרה יותר ממה ששהבנקים מציעים- לעיתים עמלות אלו מגיעות לעשרות אלפי שקלים!
- בדקו האם ההחזר החודשי יפגע ביכולת ההחזר במשכנתא החדשה שלכם
- בגרירת משכנתא יש המון בירוקרטיה, ריבוי מסמכים וריבוי אנשים הקשורים לעסקה, הקפדו להיות מסודרים מול הבנקאי על מנת למנוע עיכובים מיותרים.
רכישת דירה למגורים עם צלישר יעוץ פיננסי
בפגישה הראשונה שלנו תפגשו עם יועץ פיננסי מוסמך, ביחד נבחן מקרוב את ההיסטוריה הפיננסית שלכם ובהתאם לתכנון העתידי שברצונכם לעשות נבנה יחד משכנתא חדשה אופטימלית ובטוחה תוך תכנון מעמיק בהתאם לתוכניות העתידיות שלכם.
בפגישה אנו מתמקדים במספר פרמטרים עיקריים:
1.ניתוח מעמיק של התמהילים אותם קיבלנו מהבנקים
2.מבדק פיננסי ייחודי לתכנון כספים מדויק ואפקטיבי
3.בניית תמהיל משכנתא חדש בהתאם לתכנונים הפיננסיים תוך התחשבות ביכולת ההחזר האופטימלית, חיסכון משמעותי בריביות המשכנתא ומניעת קנסות עתידיים.
4.בניית לוח סילוקין עתידי כך שבכל חודש תדעו כמה כסף עליכם לשלם ללא הפתעות בהחזרים החודשיים.
5.בחינת התכנות לפרעונות מוקדמים והכנה מוקדמת של המשכנתא
כעת, לאחר איסוף כלל המסמכים שחף משכנתאות תבצע עבורכם מו"מ נוקשה מול הבנקים השונים תוך שיתוף פעולה מלא שלכם בכל שלב ושלב בתהליך. לאחר ניהול המו"מ נבחר יחד את הבנק האטרקטיבי ביותר ונלווה אתכם בביטחון עד לרגע החתימות בבנק.