סיבות לסירוב משכנתא
כאשר אנו מגיעים לקחת משכנתא מהבנק למשכנתאות ברוב המקרים המשכנתא תאושר ללא בעיה אך ישנם מקרים מסוימים בהם המשכנתא מסורבת. סירוב למשכנתא יכול לנבוע ממנעד רחב של גורמים אשר מתפצלים ל-2 סיבות עיקריות בעיה בלווים ובעיה בנכס
סיבות לסירוב משכנתא בגלל בעיית לווים:
- חיווי אשראי שלילי (BDI שלילי) – בעקבות בעיות עבר פיננסיות
בעיות עבר נפוצות הן בעיות פיננסיות מול בנקים וחברות אשראי, הסדרי חוב, פשיטות רגל, חשבונות מוגבלים, צ'קים שחזרו ואפילו עיקולים על החשבון בגלל חוב לארנונה. ברור המקרים אפילו לא נהיה מודעים להלוואה שחוזרת לדוגמא מקרים בהם סגרנו את החשבון אך ההלוואה המשיכה לרדת וחזרה ללא הפסקה עד שהבנק התקשר, מקרה שכזה יהפוך BDI מחיובי לשלילי כמעט באופן מיידי
2. בעיות בריאותיות- לווים אשר מעוניינים לקבל משכנתא מהבנק למשכנתאות או מכל גוף פיננסי אשר מעוניין לתת להם אשראי כנגד שעבוד נכס, יצטרכו לבצע ביטוח חיים למשכנתא. ביטוח חיים מטרתו לבטח את הבנק במצב שבו אחד הלווים נפטר ובכך חברת הביטוח תפדה את יתרת המשכנתא ותשלם אותה לבנק. במקרים רבים לא ניתן לבטח את אותו אדם בגלל סיבות רבות ומגוונות כגון: החלמה מסרטן, נכות נפשית, נכות פיזית קשה, טיפול תרופתי מיוחד, מחלה כרונית כגון טרשת נפוצה כאשר המשותף לכל המקרים הללו הם תוחלת חיים קצרה ביותר!
חברת הביטוח היא גוף שמטרתו לייצר רווח ועל כן יסרב בכל תוקף לבטח אדם עם תוחלת חיים קצרה וברוב המקרים ייתן הצעה לביטוח במחיר מופקע בסך אלפי שקלים בחודש ובסופו של דבר הלווה לא יוכל לעמוד בתשלומים הללו ויצטרך לוותר על המשכנתא
3. הכנסות נמוכות בשילוב רצף תעסוקתי נמוך- בעת בקשה לקבלת משכנתא הבנק בוחן את יכולת ההכנסה, הותק התעסוקתי וסוג המקצוע שלכם. ברגע שזוג עם רצף תעסוקתי נמוך (מתחת לשנה) והכנסות נמוכות יגיעו לבקש משכנתא מהבנק במקרה הגרוע הבקשה תסורב לאלתר ובמקרה הסביר יבקשו ממכם מסמכים נוספים על מנת לחזק את תיק המשכנתא. במקרים מהסוג הזה הבנק בגלל הסיכון המוגבר לא יעבור אחוז מימון של 60% משווי הנכס.
4. עודף הלוואות בחשבון- בעיה נוספת שהתחזקה בעשור האחרון הוא מצב של עודף הלוואות בחשבון. כאשר הכסף זול מנסים למכור לנו הלוואות מכל כיוון. דרך כרטיסי האשראי, דרך חברות המימון לרכב ואפילו אנו נתקלים במצב בו הבנק מתקשר "להציע" לנו הלוואה בתנאים מועדפים. ברגע שמגיעים לבנק לבקש משכנתא הלוואות בחשבון פוגמות ביכולת ההחזר ובסופו של דבר פוגמת ביכולת שלנו לקבל משכנתא מקסימלית.
סיבות לסירוב משכנתא בגלל בעיית נכס:
- מבנה מסוכן- מבנה מסוכן הוא מצב שבו העירייה הגדירה את המבנה כמבנה שאינו ראוי למגורים באמצעות שליחת מהנדס למבנה ו"הכתמת" המבנה במחלקת ההנדסה של אותה עירייה.
עיריות בהם הדבר נפוץ הן עיריית חיפה, בת ים, קריית אתא, באר שבע ועוד…
כאשר הנכס שהוא הבטוחה של הבנק למקרה של חדלות פרעון (אי תשלום המשכנתא) נמצא בקטגוריית מבנה מסוכן, הבנק לא ימהר לתת מימון גבוה או מימון בכלל לנכס וגם במידה ויתן יתמכר את הריביות משמעותית גבוה יותר מכל עסקה אחרת.
2. נכס מפוצל – נכס שחולק ל2-4 יחידות לא בהיתר, לעיתים החריגה תהיה "קלה" כמו חלוקה של קיר חוצץ בין 2 היחידות ולעיתים יהיה מדובר בנכס בשימוש חריג כמו הפיכה של חניה ומחסן ליחידת דיור, סגירה של פרגולה והפיכתה לחדר ועוד…
3. חריגות בנייה קיצוניות- חריגות בנייה הם דבר שבשגרה במדינת ישראל, אך לעיתים החריגה הופכת לקיצונית.
מצבים של חריגה קיצונית הם בניה ללא היתר של קומה שלמה, סגירה של עשרות מטרים ושימושם למגורים ללא היתר ועוד ורבים. במקרים קיצוניים שמאי הבנק שיגיע להעריך את דירתכם אף ידווח על כך לרשויות אשר יכולות להטיל על הדירה צו הריסה
4. מושע- מושע הינו מצב של חוסר זיהוי של הדירה ביחס לדירות הנוספות בבניין. מצב שכזה נפוץ בשכונות שלמות לדוגמת שכונת התקווה ונווה שאנן בתל אביב ובמקומות נוספים בישראל.
מקרים נוספים שבהם ניתן לזהות מושע הינו מצד של בית דו משפחתי אשר בעקבות סיכסוכי שכנים לעולם לא הוסדר הסכם שיתוף המסדיר את הזכויות של הבתים על הקרקע ועל כן לא ניתן לזהות איזה בית שייך ועל כן הבנק לא יוכל לזהות ולתת משכנתא שכן במצב של מימוש הנכס השכן יוכל לטעון שזהו ביתו שלו
מהם הפתרונות למסורבי משכנתא?
במצב של סירוב בעקבות אחת מבעיות הלווים שצויינו מעלה ניתן לפתור באמצעות הכנה מוקדמת של חשבונות הבנק, סידור ההכנסות אל מול ההוצאות והצגת מצב של לווים אמידים ואיכותיים יותר
במצב של סירוב בעקבות בעיות בנכס המצב מורכב יותר שכן ברוב המקרים הבנק יסרב אחרי שכבר חתמתם על הסכם המכר. במידה וטרם חתמתם עליו ואתם מזהים את אחת הבעיות שצוינו לעיל מומלץ באופן בהול לשלוח שמאי לבצע שמאות מוקדמת לנכס לפני חתימה על ההסכם ובכך לקבל מצב ברור יותר לגבי העסקה שלכם
פתרונות מימון למסורבי בנק
במידה וניסיתם הכל והבנק לא אישר לכם משכנתא למסורבים מכל סיבה שהיא, כיום ישנם פתרונות חוץ בנקאים קבועים וזמניים כאחד שיכולו לשרת נאמנה את מטרתכם בעסקה. כיום ניתן לקבל עד 80% מימון מעסקה בין אם מדובר ברכישה ובין אם מדובר במשכון דירה קיימת לסגירת חובות
משכנתא חוץ בנקאית למסורבי בנקים – פתרון מימון לסורבי בנקים שנעשה נפוץ יותר ויותר בשנים האחרונות ומאז עליית הריבית במשכנתאות.
ככלל אנו נפנה לאופציה חוץ בנקאית רק כאשר כל הדלתות בבנקים נסגרו בפנינו הן מבחינת איכות הלווה והנכס בעיני הבנק והן במצב של בעיית רגולציה בנקאית.
מקרים נפוצים לפניה למשכנתא חוץ בנקאית למימון למסורבים
1) קבלת מימון עד 85% משווי הנכס לצורך רכישה או סגירת חובות
2) קבלת משכנתא נוספת מדרגה 2 עד 75% מימון
3) קבלת הלוואת גישור על הנכס מעל 50% מימון
4) קבלת מימון לרכישה לאחר פשיטת רגל
5) קבלת מימון לקבלת הפטר חלוט בהליך פשיטת רגל, סגירת תיקי הוצל"פ ועיקולים
ישנו מנעד רחב של משכנתאות חוץ בנקאיות
מריביות שיקרות ב1%-2% מבנק למשכנתאות
ועד משכנתאות בריבית של פריים + 13% לפושטי רגל
במצב של סירוב בעקבות אחת מבעיות הלווים שצויינו מעלה ניתן לפתור באמצעות הכנה מוקדמת של חשבונות הבנק, סידור ההכנסות אל מול ההוצאות והצגת מצב של לווים אמידים ואיכותיים יותר
במצב של סירוב בעקבות בעיות בנכס המצב מורכב יותר שכן ברוב המקרים הבנק יסרב אחרי שכבר חתמתם על הסכם המכר. במידה וטרם חתמתם עליו ואתם מזהים את אחת הבעיות שצוינו לעיל מומלץ באופן בהול לשלוח שמאי לבצע שמאות מוקדמת לנכס לפני חתימה על ההסכם ובכך לקבל מצב ברור יותר לגבי העסקה שלכם
ואם כבר יש לי משכנתא על הדירה שלי?
במידה ויש לכם משכנתא על הדירה והבנק סירב לכם לקבלת כספים נוספים אין מה לדאוג!
כיום ניתן לקבל משכנתאות מדרגה שניה על הנכס שלכם ובכך למחוק את החובות וההתחייבויות ולצאת לדרך כלכלית חדשה
