איך עובדת משכנתא לקניית דירה מכונס נכסים?

משכנתא לקניית דירה מכונס נכספים היא אחת הרכישות המיוחדות שאפשר לבצע בישראל. היא טומנת בחובה מצד אחד הזדמנות להשקעה מתחת למחיר השוק אך מאידך לעיתים הבנקים פחות ממהרים לתת משכנתאות על נכסים מעונס נכסים מסיבות רבות ומגוונות.
במאמר הבא נסקור בפניכם מהו הליך של רכישה מכינוס נכסים, איך ניתן לרכוש יתרונות וחסרונות שלו.

מה זה כינוס נכסים?

כונס נכסים הוא הליך משפטי בו נכס הופך להיות בשליטה משפטית של ההוצאה לפועל.
ראש ההוצאה לפועל ממנה עורך דין להיות הכונס הרשמי של אותו הנכס.
מטרת הכונס היא למכור את הנכס שהוחרם ולהשיב את החוב של החייב בעל הנכס לאותו נישה.
נכס יכול להיות דירה, חנות, בניין, רכב, ואפילו מלאי עסקי.

הליך כינוס נכסים

על הכונס למנות שמאי אשר יעריך את הנכסים, לאחר הערכה קפדנית של השמאי הנכס יוצא למכירה פומבית באמצעות פרסומים במדיות השונות. לעיתים על החייב תיהיה זכות ראשונים לרכוש את הנכסים או להשוות את המחיר אותם הציעו במכירה הפומבית. במקרים מסויימים, במידה והכונס לא מאשר את ההצעה הסופית יאושר מכרז נוסף עד להשגת מחיר סביר עבור הנכס אשר ימצא את החובות של החייב עד תום.

במידה ונמצאים זוכים בכינוס על הזוכה להמציא את הכספים בהתאם לחוזה, את הכספים יעביר ישירות לחשבון הנאמן שמוחזק ע"י הכונס, הכונס ישלם את החובות והעיקולים על הכנס ולאחר מכן תעבור החזקה לזוכה.

איך קונים דירה מכונס נכסים?

תחילה יש לבדוק על מכרזים מפורסמים ומועד הגעה להתרשמות מהנכס.
דירות מכונס נכסים ניתן למצוא באתרים כמו יד2\ עמידר\ פרסומים בעיתונות ועוד…
רשימת דירות מכונס נכסים מתעדכנות מעת לעת באתרים השונים ויש לבדוק בתכיפות שכן ישנם דירות חדשות באזורים שונים בארץ אשר מתווספות מידי יום

לאחר שמצאתם דירות שמתאימות לתקציב ולמטרות שלכם עליכם להגיע במועדים הנקובים להתרשמות מהנכסים. במועד ההגעה לנכס בחלק מהמקרים יהיה לכם את האפשרות לעיין בשמאות שנעשתה על הנכס המדובר ובמקרים אחרים יהיה עליכם לעשות בדיקות מדוקדקות בעצמכם ללא יכולת להסתמך על השמאות.

במידה ומצאתם את הנכס מתאים לכם תוזמנו למועד המכרז.
המכרז הינו פומבי ומנוהל ע"י הכונס. במהלך המכרז על כל מציע לתת את הצעתו בקפיצות- בדרך כלל של 5,000-10,000 ש"ח ובהתאם למחיר הדירה.

המכרז יגמר ברגע שלא יהיו הצעות נוספות על הנכס והמציע עם ההצעה הגבוהה ביותר זכה לרכוש את הדירה

איזה דירות אפשר לקנות מכונס נכסים?

ניתן לקנות כל דירה שאתם חולמים עליה, מדירות 45 מטרים בדימונה דרך פנטהאוז 150 מ"ר ביפו על הים ועד משקים של 30 דונם במרכז הארץ . הדירות והנכסים מגוונים ונמצאות בכל קצוות הארץ.

יתרונות ההליך הזה

היתרון העיקרי הוא היכולת לרכוש דירה משמעותית מתחת למחיר שוק. במידה ואתם הולכים לראות המון דירות, בוודאות תוכלו למצוא דירה באחד הכינוסים ולרכוש אותה במחיר זול משמעותית מדירה ממוצעת אשר מתפרסמת באותו האיזור.

חסרונות ההליך הזה

לצד היתרון המובהק של מחיר זול ישנם לא מעט חסרונות
בראשונה, הליך כינוס נכסים הוא הליך מסורבל. יש להגיע ולראות דירות, להציע הצעות וברוב המקרים לא לזכות. הדבר הופך מהר מאוד "לעבודה נוספת" אשר מייאשת את רוב המציעים כבר בדירות הראשונות. רוב המשקיעים נמצאים במרכז הארץ והדירות שנמצאות בכינוס הן בפריפריה ולכן המרחק יכול להפריע לרוב המשקיעים.

חסרון נוסף הוא שלחלק מהדירות יש לשים "ערבות בנקאית" על חלק מהסכום. הערבות הינה ערבות חלוטה. ברגע ששמתם את הכסף הוא נלקח מהחשבון עד אשר זכיתם או הפסדתם במכרז. במידה והפסדתם יהיה עליכם להגיע שוב למשרד עו"ד המטפל בהליך הכינוס, לאסוף את הצ'ק ולהפקידו שוב בחשבונכם. פעולות אלו גם גובות זמן יקר וגם עולות כסף עבור כל ערבות.

והחסרון האחרון הוא הסיכון. במידה ואתם לוקחים משכנתא לא כל הבנקים יתנו כסף לעסקה מסוג זה, במידה וכן יחליטו לתת הריביות יהיו גבוהות יותר וההליך מסורבל יותר.

מהם הסיכונים האפשריים?

הסיכון הגדול הוא שבלהט המכירה הפומבית בסוף תשלמו מעבר למחיר השוק. במכירה פומבית נמצאים באדרנלין גבוה ומרגישים שעצם העבודה ש"זכיתם" בעסקה היא באמת כדאית.
חיסרון נוסף הוא שהבנק יערים קשיים ולעיתים לא יתן כסף לעסקה. במידה והבנק יסרב אתם נמצאת במצב של הפרת הסכם ואתם עלולים להפסיד כסף רב במידה וסורבתם.

לסיכום 

רכישת דירה הינה תהליך ארוך ומורכב אשר בסופו מקבלים את המפתח לדירת החלומות שלכם
בין אם אתם מבצעים עסקה של רכישת דירה דרך כונס נכסים להשקעה או למגורים "צלישר ייעוץ פיננסי" תוכל לסייע לכם בתהליך בחירת התקציב לדירה, בחירת מסלולי המשכנתא ועד לנטילת המשכנתא וקבלת המפתח לדירה.

לפרטים נוספים ותיאום פגישה ראשונית ללא עלות וללא התחייבות
צרו קשר בטלפון 076-5993281