משפרי דיור

מתכוונים למכור את הדירה המתפרקת ולרכוש דירה חדשה ונוצצת? המאמר הבא יעשה לכם סדר בתהליך המורכב הזה! 

מה זה משפרי דיור, ומיהם אותם משפרי דיור? 

משפרי דיור– הגדרה כללית לאדם פרטי או משפחה שמטרתם לשדרג את דירתם, בד"כ מדובר על מכירה של  דירה קטנה וזולה שהיוותה "דירת ביניים" לצורך רכישת דירה גדולה יקרה ומרווחת יותר.

משפרי הדיור מתחלקים לשניים

1.משפרי הדיור הצעירים- אוכלוסיות של משפחות "מתבגרות", בד"כ סביב גילאי 35-45 שקנו דירה ראשונה בצעירותם, הביאו מס' ילדים וכעת מעוניינים לשפר את מצבם. השיפור בא לידי ביטוי במספר חדרים גדול יותר, דירה חדשה יותר (מעלית, ממ"ד, מרפסת..), או בעקבות עבודה חדשה אשר הביאה את הזוג למצב שעליהם לבצע רילוקיישן לעיר אחרת.

2. משפרי הדיור המבוגרים- אוכלוסיות של משפחות בוגרות, בד"כ סביב גילאי 50-60 שבבעלותם דירה גדולה ומרווחת, אך מכיוון שהילדים עזבו את הבית אין להם צורך יותר בדירה הגדולה עם ההוצאות הכבדות כגון ארנונה, ועד בית, ושרותי גינון וכעת מעוניינים לעבור לדירה מצומצמת יותר, לא בהכרח זולה יותר על מנת שיעלו ברמת החיים ויקבלו דירה עם הוצאות נמוכות יותר. לעיתים הזוג ירצה לעבור לגור קרוב לילדים על מנת לעזור בגידול הנכדים ועוד סיבות רבות נוספות שלא נפרט במאמר זה.

מהיכן מתחילים? האם קודם למכור ואז לקנות או שאפשר לעשות זאת במקביל?

שאלת השאלות, מצד אחד כבר התחלנו לחפש באתרים השונים את "דירת החלומות" החדשה ואנחנו כבר רוצים להחליף את הדירה המאובקת בדירה חדשה ונוצצת,  אך מצד שני עדיין לא מצאנו קונה מאושר לדירה הקיימת.

שלב  א'- בדיקת הסטטוס הרישומי של הדירה שלנו

בשלב הראשון עוד הרבה לפני שהחלטנו למכור את הדירה שלנו, עלינו לראות מה המצב הרישומי של הדירה. המון דירות בישראל לא נרשמו בטאבו בצורה מסודרת והזכויות עדיין רשומות בחברות שבנו את הבניין לפני שנים רבות ולעיתים במקרים חריגים יותר העו"ד שייצג אתכם בעסקת הקנייה לא השלים את רישום הזכויות שלכם בטאבו וברגע שתוציאו "נסח טאבו" יופיעו הבעלים הקודמים שלכם. במצב זה יש להתייעץ בהקדם האפשרי עם עו"ד למקרקעין

שלב ב' – הוצאת אישור עקרוני למשכנתא

מדובר בשלב קריטי ביותר שכן במידה והבנק לא יאשר לכם, מכל סיבה שהיא, משכנתא בסכום אותו אתם צריכים לבית הבא לא תוכלו למכור בשלב זה את הדירה ותאלצו לטפל באישור עקרוני למשכנתא אשר יבטיח לכם באופן עקרוני את קבלת כספי המשכנתא ויפתח לכם את האופציה לשדרוג הדירה

שלב ג' – הוצאת הדירה שבבעלותכם למכירה

לאחר שבדקתם שאתם רשומים כבעלים בצורה מסודרת וקיבלתם אישור עקרוני לסכום אותו אתם צריכים מהבנק, יהיה עליכם לפרסם את הדירה למכירה. שימו לב שבמידה ותהליך המכירה מתעכב אך כבר מצאתם דירה שמצאה חן בעיניכם נפתחת לכם הטבה מיוחדת בשם "הלוואת גישור."  

אז מה זה הלוואת גישור?

הלוואת גישור למשכנתא  היא בעצם משכנתא של גישור הנלקחת מהבנק למשכנתאות על חשבון הדירה הקיימת שלכם לצורך העמדת הון עצמי ראשוני לעסקת החלומות שלכם.
אתם נמצאים במצב שבו מצאתם דירה אך המוכר לא מוכן להתפשר ורוצה כסף במיידי, במצב שכזה לוקחים הלוואת גישור על מנת להבטיח לו תשלום ראשוני לדירה שלו. לאחר העמדת התשלום הזה תוכלו לייצר מספיק מרווח ביטחון בין הקנייה למכירה שלכם.

מהו הסכום המקסימלי של הלוואת גישור? 

לפי חוקי בנק ישראל ניתן לקחת עד 50% מימון משווי הנכס הנוכחי אך שימו לב! במידה ויש לכם משכנתא קיימת על הבית, סכום המשכנתא ינוכו מגודל הלוואת הגישור שתקבלו

דוגמא מספרית להמחיש זאת:

בבעלותכם דירה בחולון בשווי 1,500,000 ש"ח, אחרי 15 שנים של תשלומים נותרה על הדירה  משכנתא של 300,000 ש"ח מה שמאפשר לכם לקחת 450,000 ש"ח כהלוואת גישור

איך הגענו לחישוב זה?
1,500,000 חלקי 2 מביאים אותנו ל- 750,000 ש"ח. מסכום זה נפחית 300,000 ש"ח וכך הגענו
ל- 450,000 ש"ח הלוואת גישור

ומה עם יתרת הכסף?

כאן בנק ישראל מעודד את אותם זוגות במהלך שיפור דיור ומאפשר קבלת משכנתא של עד 70% משווי הדירה שאתם קונים כך שעליכם להביא 30% בלבד משווי הבית דבר שמתאפשר כמו שהסברנו קודם לכן גם אם לא חסכתם מספיק כסף.

ׁואם נמצאים בתהליך מתקדם של מכירה וקנייה במקביל?

במצב כזה יש לתכן בקפידה את לוח התשלומים.
הכלל הראשון הוא לשים לב ללוח התשלומים בין הקנייה למכירה. ברוב המכירה התשלומים לא חופפים ועל כן יש להצטייד בהלוואת גישור לצורך העמדת הכספים לקונה. גם כאשר אנחנו בוחרים לקחת משכנתא גשר לדירה יש לשים לב על מה לוקחים אותה שכן ניתן לקחת גם על הדירה שבבעלותכם (על אף שנמצאים בתהליך מכירה) וגם על הדירה שאתם קונים.

רגע, ומה עם עלויות נלוות בתהליך?

עלויות נלוות הם מרכיב קריטי בתהליך שכן הם יכולים להגיע לעיתים גם למאות אלפי שקלים שבמידה ולא חישבתם נכון, תאלצו לקחת הלוואות פרטיות מהבנקים מה שיכביד עליכם בעתיד

עלויות נלוות נפוצות בתהליך (נתונים מתוך לקוחות אמיתיים שלנו):

מס רכישה- 0-50,000 ש"ח
שיפוץ- 0-200,000 ש"ח
תיווך קניה ומכירה- 40,000-100,000 ש"ח
עורך דין קניה ומכירה- 10,000-30,000 ש"ח
ייעוץ פיננסי- 5,000-15,000 ש"ח
פתיחת תיק בבנק למשכנתאות- 2,000-5,000 ש"ח
בדק בית- 2,500-5,000 ש"ח
שמאות- 1,000-5,000 ש"ח

את העלויות הללו יש לבחון בקפידה לפני התחלת התהליך ולהכנסתם  לתוך המשכנתא!

לסיכום

רכישת דירה הינה תהליך ארוך ומורכב אשר בסופו מקבלים את המפתח לדירת החלומות שלכם
בין אם אתם מבצעים עסקה של רכישת דירה שניה במסגרת היותכם משפרי דיור ובין אם אתם רוכשים דירה להשקעה, "צלישר ייעוץ פיננסי" יוכל לסייע לכם בתהליך בחירת התקציב לדירה, בחירת מסלולי המשכנתא ועד לנטילת המשכנתא וקבלת המפתח לדירה.

לפרטים נוספים ותיאום פגישה ראשונית ללא עלות וללא התחייבות
צרו קשר בטלפון 076-5993281