הון עצמי בקניית דירה

תהליך קניית דירה הוא אחד התהליך המרגשים והלחוצים ביותר שכל משפחה עוברת במהלך חייה
בין הדברים החשובים ביותר, עוד לפני שמתחילים לחפש דירה רלוונטית הוא ההון העצמי.

עם עליית המחירים בישראל משנה לשנה על הזוג להכין הון עצמי גבוה יותר, דבר אשר מקשה עליהם בתהליך מציאת דירה אשר מתאימה לצרכים שלהם, ולעיתים נאלצים לרכוש דירה בערים זולות יותר, בשכונות ישנות יותר ולהתפשר על דירה קטנה יותר בעקבות קושי בהשגת הון עצמי מספיק לעסקה.
במאמר זה נסקור את החוקים הבסיסיים בנוגע  להון עצמי בעסקה- הון התחלתי לדירה, מה זה הון עצמי?, חישוב הון עצמי ביחס לעסקה, והשוני בהון עצמי במחיר למשתכן לבין עסקה בשוק החופשי.

החוק בישראל בנוגע להון עצמי

הון עצמי מינימלי למשכנתא בישראל הוא נגזרת של המצב המיסויי שלכם ובשפה פשוטה- איזו דירה זו נחשבת עבורכם? ראשונה? שניה? או אפילו שלישית?

דירה ראשונה או יחידה שלכם: אין בבעלותכם דירה או שהייתה ומכרתם אותה –  אתם זכאים להביא מינימום של 25% הון עצמי בלבד

דירה נוספת: יש בבעלותכם דירה ואתם מעוניינים לרכוש דירה נוספת- במצב זה עליכם להביא 50% הון עצמי בלבד

משפרי דיור- יש בבעלותכם דירה ואתם עתידים למכור אותה ב-18 חודשים הקרובים- במצב זה עליכם להביא 30% הון עצמי בלבד

*במצב של דירה נוספת או משפרי דיור ניתן להשלים את רכישת דירה באמצעות הלוואת גישור
לפרטים נוספים לחצו על הקישור הבא *אחוז המימון יחושב ממחיר חוזה או שווי לפי שמאות הנמוך מבינהם

איך מחשבים הון עצמי לקניית דירה?

חישוב הון עצמי נעשה בצורה הבאה: ניקח לדוגמא: זוג מחוסרי דיור (שאין בבעלותם דירה או שמכרו דירה נכון לרגע זה) והם מעוניינים לקנות דירה חדשה בשווי 1,500,000 ₪
זוג זה יצטרך לגייס הון  התחלתי למשכנתא בגובה של 25% לפחות ממחיר הדירה. זאת אומרת שהם יצטרכו 0.25X 1,500,000= סה"כ 375,000 ₪ לצורך קניית הדירה שלא באמצעות כספי משכנתא. לאחר שיעבירו הזוג את הון זה למוכרים, יוכלו לקבל את יתרת המשכנתא בסך 1,125,000 ₪ ולקבל את המפתח לדירה החדשה. 

איך קונים דירה עם הון עצמי נמוך?

במצב שכזה האידיאל הוא משכון שני נכסים, את הנכס שקונים ונכס של אחד מבני המשפחה שבאמצעותו תציגו לבנק הון עצמי לעסקה. כמובן שבני המשפחה הממשכנת יהיו ערבים לכסף כיוון שמצב כזה הנכס שלהם ממושכן לטובתכם.

הון עצמי במחיר למשתכן 

על מנת לעזור למגוון אוכלוסיות בחברה הישראלית המדינה יחד עם משרד השיכון יצרו את תוכנית "מחיר למשתכן"- קניית דירה במחיר מופחת משמעותית ממחיר השוק.
במחיר השוק ישנן 2 הטבות מרכזיות

1. מחיר למשתכן הון עצמי- בניגוד לקנייה דירה שלא במחיר למשתכן, בקניית דירה במחיר למשתכן אחוז המימון שהוצג מעלה מחושב משווי שוק אמיתי של הנכס ולא מהשווי בחוזה כמו בעסקה רגילה.
שימו לב שהתקרה לחישוב היא 1,800,000 משווי נכס.
לדוגמא: רכשתם דירה במסגרת מחיר למשתכן ב- 1,500,000 ש"ח אך השווי האמיתי הוא 2,000,000 ש"ח, תקבלו משכנתא מקסימלית של 1,350,000 ש"ח בלבד.

2. מענק מותנה- בחלק מהערים אשר משווקים דירות של מחיר למשתכן ניתן לקבל מענק שנחשב כחלק מההון העצמי בסכום של 40,000-60,000 ש"ח תלוי בעיר בה זכיתם. יש לציין שמדובר בעיר אשר נמצאים בפריפריה כגון: חריש, דימונה, אופקים, אילת, קריית שמונה ועוד.

המענק נחשב כחלק מההון העצמי המינימלי ולכן נוצרים מצבים בהם יש להביא הון עצמי למשכנתא של
40,000-60,000 ש"ח בלבד (כהשלמה ל100,000 מינימלים בעסקה)


שימו לב: במידה ותמכרו את הדירה במהלך 5 שנים, מקבלת טופס 4 תצטרכו להחזיר את המענק וחלק ניכר מההטבה של ההנחה במסגרת רכישת דירה במחיר למשתכן

לאחר שגייסתי הון עצמי, מהם השלבים הבאים?

מזל טוב! חישבתם את ההון העצמי שעליכם לגייס לטובת רכישת הדירה, והשלב הבא הוא לאתר את הדירה האידיאלית

בשלב זה עליכם לחפש דירה שמוצאת חן בעינכם ובהתאם לתקציב וההון העצמי שברשותכם.

לאחר שמצאתם את דירת החלומות, עליכם ליצור קשר עם עו"ד למקרקעין ושמאי שיבדקו את הנכס מבחינה תכנונית, הנדסית ומשפטית ויאשרו לכם שהעסקה אכן כשרה לביצוע.

תפקיד השמאי- לבדוק שהמצב התכנוני אכן זהה למה שבנוי בפועל, כמו כן השמאי יעריך את הדירה ביחס למחירים בשוק ויעזור לכם לקבל החלטה האם העסקה כלכלית או לא.

תפקיד עו"ד- תפקידו להגן עליכם באמצעות סעיפים בהסכם המכר, לרבות מצב של איחור בקבלת המפתח, חובות החלים על הנכס, לוח תשלומים ועוד. יש לבחור בעו"ד שעוסק בתחום המקרקעין בלבד ולא כל עו"ד.

לאחר שהעסקה נחתמה, ובהתאם ללוח התשלומים כאן אנו נכנסים לתמונה באמצעות תכנון פיננסי לעסקה. בניית תמהיל משכנתא, משא ומתן מול הבנקים, ליווי מול עורכי הדין בעסקה ועד קבלת הכספים בפועל וכניסתכם לבית.

לסיכום

רכישת דירה הינה תהליך ארוך ומורכב אשר בסופו מקבלים את המפתח לדירת החלומות שלכם
בין אם אתם מבצעים עסקה של רכישת דירה ראשונה במסגרת מחיר למשתכן ובין אם אתם רוכשים דירה להשקעה, "צלישר ייעוץ פיננסי" תוכל לסייע לכם בתהליך בחירת התקציב לדירה, בחירת מסלולי המשכנתא ועד לנטילת המשכנתא וקבלת המפתח לדירה.

לפרטים נוספים ותיאום פגישה ראשונית ללא עלות וללא התחייבות
צרו קשר בטלפון 076-5993281