תנאים לקבלת משכנתא

בעולם שבו המרוץ עבור דירה גדל משנה לשנה, והמחירים רק עולים ועולים זה לא פלא ש-90% מהזוגות היום מבקשים לקחת משכנתא. משכנתא היא בעצם הלוואה בשעבוד נכס- הבנק מלווה לכם כסף ובתמורה אתם משעבדים את דירתכם לטובתו עד לגמר סיום ההלוואה.
במאמר הבא נסקור שלב שלב מהם התנאים לקבלת המשכנתא שלכם?

שלב א' – הכנת מסמכים לבנק

עוד לפני שאיתרנו נכס עלינו לבדוק מבחינה אשראית כמה כסף הבנק יהיה מוכן לתת לנו במשכנתא
לטובת זה יהיה עלינו להכין מס' מסמכים בסיסיים ולהגישם לבנק למשכנתאות

רשימת המסמכים
1. תעודות זהות+ ספחים
2. שלושה תלושי שכר אחרונים לשכיר, שומת מס אחרונה לעצמאי+ אישורי הכנסות לשנה הנוכחית
3 .עובר ושב שלושה חודשים אחרונים
4. פירוט הלוואות במידה ויש (הלוואות מהבנק, כרטיסי אשראי, ליסינג ועוד)

לאחר שתכינו את המסמכים הללו הבנק יקח עד 40% מההכנה הנקייה שלכם (לאחר החזר הלוואות) ולפי זה יבצע שקלול כמה משכנתא הוא יוכל לתת לכם.

*שימו לב: במידה וישנם הלוואות בחשבון לעיתים יהיה מומלץ לסגור אותם על מנת להקל על החישוב של הבנק אשר יוכל לתת לכם משכנתא גדולה יותר

שלב ב' – בחירת דירה

לאחר שקיבלנו הבנה כללית מהבנק מה הסכום אשר יוכל לתת לנו לצורך קניית דירה ראשונה. כעת עלינו לחפש דירה, במידה ובחרנו דירה מקבלן התהליך פשוט יותר אך במידה ובחרנו דירה יד2 התהליך לעיתים יכול להסתבך עד למצב שלא נקבל משכנתא כלל. ברגע שמצאתם דירה שמצאה חן בעיניכם יש לבדוק את נסח הטאבו שלה, ישנן שכונות שלמות בישראל שאינן רשומות בטאבו מכל מיני סיבות, ולא תמיד הבנק יהיה מעוניין לתת משכנתא במקרה זה.

מה לגבי דירה במחיר למשתכן? 

בדירות במחיר למשתכן בדומה לדירות קבלן ישנו בנק שמלווה את הפרויקט ואותו הבנק מוציא ערבויות לבנק בו אתם לוקחים את המשכנתא ולכן אפשר להיות רגועים יותר לאחר אישור עקרוני. 

הוו עצמי מינימלי במסגרת מחיר למשתכן הינו 100 אלף ש"ח או 10% הגובה מביניהם בתנאים שלא חורג מ75% מימון משווי שמאות

במקביל, יש מקומות בפריפריה שיש מענק מהמדינה ע"ס 40,000 / 60,000 תלוי באזור והון עצמי לטובת רכישה יהיה 60,000 שקלים

מה לגבי קבלת משכנתא ליחיד?

יחיד ייתפס בעיני הבנק בדרך כלל כלווה פחות איכותי כיוון ש"חובת ההוכחה" מוטלת עליו בלבד, במידה והוא לא יעבוד מכל סיבה שהיא לא יהיה גב כלכלי אשר יוכל לשלם את המשכנתא.
במקרים רבים ניאלץ להיעזר בערבים לצורך קבלת המשכנתא. ערב יכול להיות אדם מקרבה ראשונה- הורים אחים אחיות וכד'

שלב ג' – שמאות

בביצוע השמאות ישנן 2 אופציות- האחת שמאות לאחר חתימת חוזה "שמאות של הבנק" השניה שמאות לפני חוזה "שמאות מוקדמת

האופציה הטובה ביותר היא לבצע שמאות של לפני חתימת חוזה שכן בכך נוכל לבטח את עצמינו ולדעת מבעוד מועד על חריגות בבנייה, שווי נכס לא תואם ועוד. שמאות זו עולה בד"כ פי 3 משמאות רגילה (אשר עומדת על 500-1,200 ₪) ולכן רוב הרוכשים פונים לביצוע שמאות לאחר חתימת חוזה

במידה ואתם נמצאים על 75% מימון אפילו שהלחץ הכלכלי קיים, מומלץ מאוד לבצע שמאות מוקדמת שכן במידה והשמאי יעריך משמעותית נמוך יותר ממחיר החוזה אתם יכולים למצוא את עצמם עם הלוואות נוספות לכיסוי הפער ואפילו מסתכנים בהפרת החוזה

שלב ד' – חתימת הסכם המכר

ברגע ש-2 הצדדים הסכימו ביניהם על תנאי החוזה נותר רק לחתום עליו ולקיימו. בחוזה המכר יופיע הזכויות והחובות של כל צד, אילו מיסים חלים על מי, תאריכי פינוי ותשלום, מה קורה במידה והחוזה הופר ועוד…

שלב ה' – בניית תמהיל משכנתא וביצוע מכרז ריביות

ביצוע מכרז ריביות הוא שלב מהותי בתהליך שכן במידה ותיקחו הצעה יקרה מידי מהבנק ולא תתאימו את התמהיל לצרכים שלכם אתם מסתכנים בתשלום מיותר של עשרות אלפי ולעיתים מאות אלפי שקלים לבנקים למשכנתאות
ההמלצה הרווחת היא לנהל מו"מ לפחות עם 2 בנקים גדולים ביניהם לפחות בנק אחד שבו אתם מנהלים את העובר ושב שלכם
יש לציין שהצעת ריבית כתובה של הבנק תקפה ל24 ימים בלבד 

שלב ו' – חתימה על תנאי המשכנתא וקבלת "טופס טיולים" 

בשלב זה סיימתם עם מכרז הריביות ובחרתם בנק מנצח, לאחר סיום החתימות בבנק תקבלו "טופס טיולים" שבו מגוון רחב של משימות ומטלות שעליכם ועל הצד שמוכר לכם את הדירה להשלים. התהליך מנוהל ומלווה ברובו ע"י עו"ד של שני הצדדים שאמונים על מירב המסמכים

שלב ז' – חזרה של המסמכים לבנק

לאחר שהשלמתם את הניירת יש להחזירה לבנק, הבנק יבצע בדיקה לכל התיק אשר לוקח מספר ימים שבסופה תדעו אם הכסף עבר או שיש להשלים מסמכים נוספים

במידה והכל תקין, הכסף יעבור ותוכלו לקבל את המפתח לדירה החדשה שלכם !

הטיפים של המומחים 

רכישת דירה הינה תהליך ארוך ומורכב אשר בסופו מקבלים את המפתח לדירת החלומות שלכם
בין אם אתם מבצעים עסקה של רכישת דירה ראשונה במסגרת מחיר למשתכן ובין אם אתם רוכשים דירה להשקעה, "צלישר ייעוץ פיננסי" תוכל לסייע לכם בתהליך בחירת התקציב לדירה, בחירת מסלולי המשכנתא ועד לנטילת המשכנתא וקבלת המפתח לדירה.

לפרטים נוספים ותיאום פגישה ראשונית ללא עלות וללא התחייבות צרו קשר בטלפון 076-5993281